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学术 | 新冠肺炎疫情期间,承租人需要缴纳租金吗?

发布日期:2020-02-12

鼠年来临之际,我国爆发了新型冠状病毒感染的肺炎疫情,后全国各地启动重大突发公共卫生事件一级响应,实行乙类管理、甲类防控。受疫情影响,很多经济活动也受到限制,如封锁危险场所、关闭或者限制使用有关场所,中止人员密集的活动或可能导致危害扩大的生产经营活动。
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一、疫情能否构成「不可抗力」

在疫情前正常履行租赁合同的承租人,在疫情期间,因为无法正常营业,也将可能遭受重大损失。那承租人能否在疫情期间免交租金甚至是解除租赁合同?关键点在于本次疫情是否构成法律上的「不可抗力」。

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定:「因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。」因此,构成不可抗力需要满足三个条件,即不能预见、不能避免并不可克服。

本次疫情的爆发具有突发性,一般公众无法预见。由于其爆发迅速,存在人传人的特性,至今仍无有效的治愈办法,一般公众不能避免。由此可知,本次疫情符合「不可抗力」中一般公众不能预见、不能避免的两个条件,但在不可克服方面却存在不确定性,如何认定,需要结合具体情况来确定。

在疫情期间构成租赁合同履行的「不可克服」,关键之一是看租赁合同能否继续履行,如由于政府采取防控措施导致无法继续履行合同可以认定为「不可克服」。但面对具体案情时,也应结合当事人约定、所在地疫情的影响程度等因素,综合考虑,总体应当适用公平原则处理。

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二、广东省关于疫情的政策规定

2020年2月4日,广东省委以法治省办名义印发了《关于做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急行政执法工作的指导意见》。该意见明确:一、迅速控制危险源,标明危险区域,封锁危险场所,划定警戒区,实行交通管制以及其他控制措施,关闭或者限制使用有关场所,中止人员密集的活动或可能导致危害扩大的生产经营活动。二、全省各地文化馆、图书馆等暂停对外开放,娱乐场所、网吧等暂停营业,暂停所有星级酒店举办的一切大型会展和文娱活动。三、进入宾馆、体育场(管)、候车(机、船)室、公共交通工具、商店等公共场所,未佩戴口罩的人员,身体健康的,以教育、劝阻为主﹔不听劝阻或者有感染症状的,依法处理。构成犯罪的,依法追究刑事责任。
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三、适用「不可抗力」的法律处理

结合上述分析及广东省疫情指导意见可知,如承租人未因政府采取防控措施而无法继续履行租赁合同,则不能以「不可抗力」为由主张减免疫情期间的租金甚至解除租赁合同。对于在广东省疫情指导意见中被要求暂停对外开放的文化馆、图书馆以及暂停营业的娱乐场所、网吧等承租人而言,则可以「不可抗力」为由根据实际情况要求免除疫情期间的租金。此外,受到疫情间接影响的但政府未限制营业的其他行业的承租人,其可根据公平原则,要求减免部分租金或迟延缴纳租金的诉求也将在很大程度上获得支持
大灾难面前,不管是出租人还是承租人,均应当本着公平合理、相互体谅的原则解决租金问题。对于确实受到疫情影响的承租人,建议出租人拿出理解与宽容,主动减免部分或延迟支付租金。
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撰稿 | 梁火燊

审核 | 审核组


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