“广州一线江景，地铁上盖，30分钟到广州之芯，月供只需2000元起”，这广告听上去是不是很吸引，但天上真的会掉馅饼吗？近日，白云区区住房建设和交通局发布了一则《关于租赁“金沙洲一号商业楼”的风险提示》警示广大买家。
类似的套路近年频繁出现，笔者也曾前往类似楼盘视察，销售人员向我描述的是：“正常公寓的产权都是40年，这个承租也是40年，没有区别的，还便宜很多。”但事实上真的一样吗？今天我们就来深挖里面的套路以及当中的法律风险。
“使用权公寓”的兴起背景
为鼓励集体经营性用地流转入市，提高集体土地开发利用价值，提高农民收入，促进城乡一体化发展。2019年新修订的《土地管理法》删去了原《土地管理法》中从事非农业建设必须使用国有土地或者征为国有的集体土地的规定，并增加规定农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式，交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用。使用者在取得农村集体建设用地之后，还可以通过转让、互换、抵押的方式，进行再次转让。随后，2021年的《土地管理法实施条例》在《土地管理法》对集体经营性建设用地做出入市规定的基础上，进一步明确入市交易的规则。
以“金沙洲一号商业楼”项目为例，该项目是由土地权属人沙凤村经济联社和投资人签订《合作开发合同书》，投资人取得该土地40年的开发运营权，然后投资人再对外进行“销售”，合作期满，土地及上盖物将归还沙凤村经济联社。部分房地产开发商利用买家对房屋产权概念的不熟悉，误导买家购置“使用权公寓”，致使消费者蒙受损失。
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购买“使用权公寓”的风险
所有权不属于买家
有部分开发商会打着签署《房屋使用权转让合同》的名义兜售“使用权公寓”，但房屋使用权转让其实质是房屋租赁，不发生所有权的转移，买家无法取得由不动产登记中心办理的《不动产产权证》，买家只是获得了在合同约定期限内该公寓的使用权。且《民法典》第三百五十九条已明确规定了，住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权期限届满均可续期。简单点说，购买“产权公寓”，土地使用权期满后续期，公寓仍然是你的，而购买“使用权公寓”等于一次性预缴了多年的租金。
合同期限超过20年
由于房屋使用权转让其实质是房屋租赁，所以适用房屋租赁相关法规政策。根据《民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过20年。超过20的，超过部分无效。即使将两次租期拆开提前签订，实质上是为了规避法律强制性规定而作出的安排，自签订之日起算，合并超过20年的部分也应属无效。因此目前市面上的“40年使用权公寓”存在合同无效的风险。
无法交付
部分“使用权公寓”和住宅一样，开发商向买家销售的是“期楼”，开发商向买家先收取房款，承诺数年后交房，由于不是现房交付，存在租赁房屋无法通过竣工验收以及无法按时交付的风险。
“租金贷”陷阱
由于“使用权公寓”项目的买家和项目方是租赁合同关系，传统的银行贷款基本上是无法办理该类业务的。所以，销售人员向买家推荐的贷款机构贷款属于“租金贷”的信用贷款，而非传统的“房贷”，其还款方式、利息等可能和传统银行贷款不一致。
由二房东转租
部分“使用权公寓”是开发商委托第三方进行招租，第三方作为二房东，和开发商之间的租赁合同可能是一年一签，而和买家则可能采用购买“使用权公寓”方式。假如买家和二房东签订租赁合同，并贷款一次性支付“房款”给二房东后，二房东拒绝履行和买家之间合同义务，买家仅能依据和二房东之间的合同向二房东追偿，由于买家和公寓产权人之间不存在合同关系，买家可能会落得房财两空的结果。
已被抵押或查封
“买卖不破租赁”是《民法典》中保护承租人权利的一项重要原则，简单点说，只要在租赁关系存续期间，公寓被拍卖、被转让等所有权变动，不影响租赁合同的效力。但“买卖不破租赁”亦有例外，假如该公寓先被抵押或查封，再出租给承租人，那么“买卖不破租赁”原则将不再适用，届时只要买受人不愿履行原租赁合同的，承租人就不得以租赁关系的存在来对抗买受人。
避坑指南
留意是否五证齐全
正规的开发商都会在售楼部公示以下五证：《土地使用协议许可证》、《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》（如果是使用权项目则没有《商品房预售许可证》）。买家也可要求开发商向你出示五证以核查。
确认房屋权利状态
在租赁房产时，要核查清楚房屋权属证明或合法出租来源资料，确认出租人是否有权对房屋出租，例如要求出具《授权委托书》等材料。同时注意房产是否有查封以及其他限制房地产权利的情况，具体可以通过线下或线上方式在不动产登记中心对“目标房产”进行查册。
留意合同条款
合同的名称可能是五花八门，例如《房屋使用权转让》、《销售买卖》、《合作建房合同》等等，用以扰乱买家的视线，应仔细阅读合同条款，理清合同内容和双方权利义务，以免上当受骗。
通过住建局官网查询楼盘情况
以广州为例，买家可在“广州市住房和城乡建设局”官网查询房产项目的开发情况，如果在住建局官网无法检索到相关房产项目的信息，就要提高警惕。
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结语
以上内容仅作为参考意见，各位可根据自己的实际需要决定是否购买。
今天的分享就到这里，我是小林律师，我们下期再见！
